不動産ノウハウ

不動産トラブルを無くす裏技!?買付証明書に絶対入れておきたい6つの条件

不動産の買付証明書にいれておくべき6つの条件

こんにちは!
BIG父ちゃんです。

僕は現在、不動産仲介業者として勤めており、これまでに不動産仲介取引を500件以上行ってきました。

この記事では買付証明書に絶対に入れておきたい6つの条件について解説していきます。

結論

  1. 金額交渉
  2. 手付金の額
  3. 瑕疵担保責任
  4. 境界確定
  5. ローン特約期日
  6. 契約前の地盤調査 ※土地売買に限る

本記事を読む事で契約後のトラブル発生率を下げる事ができるので、これから不動産購入をお考えであれば最後までご確認ください。

買付証明書とは?

今回の条件を解説する前にまず『買付証明書』って何?と思うこともあるので、まずは買付証明書については解説していきます。

簡単にいうと

この条件であれば絶対に購入しますという意思表示を売主様に伝えるための申込書です。

※不動産業者によっては「不動産購入申込書」「購入申込書」など表現方法は様々ですが、概ね同じ書類となります

そのため、この買付証明書(申込)の段階であなたの希望する条件を提示しておかないと、あなたにとって不利な条件で契約になってしまう可能性があります。

これは非常に大きな損失となるので、かなり重要な書類です。

ただ、多くの不動産業者はこれから解説する条件を「あえて」言わずに進める場合があります。

不動産業者があえて申し込み条件を教えない理由

理由は簡単で契約したいからです。

申込条件が複数あると売買契約をまとめるのは非常に困難になります。

なので、本当にざっくりした内容で買付をもらうようにしています。

ただ、不動産を購入する方は多くの場合不動産を購入したことがないので、今回の6つの条件も知りません。

そしてそのまま契約してしまうと、契約後もしくは引き渡し後にトラブルが起きる可能性が非常に上がります。

本日、この記事を見ることで多くの不動産取引に関するリスクを回避できるようになります。

買付証明書で絶対に入れておきたい6つの条件を紹介

冒頭の繰り返しになりますが、本日の本題である6つの条件をお伝えします。

  1. 金額交渉
  2. 手付金の額
  3. 瑕疵担保責任
  4. 境界確定
  5. ローン特約期日
  6. 契約前の地盤調査 ※土地売買に限る

この6つの条件はどれも重要な内容ですが、個人的には以下の2点が一番大事になる条件です。

  • 瑕疵担保責任
  • 境界確定

この2点は不動産取引で1番トラブルに発展しやすい内容なので絶対に入れておきましょう。

条件①:金額交渉

まず1つ目は金額交渉です。

これは不動産取引について詳しくなくても購入するという事を考えたら思いつく内容です。

これは買主側は出来るだけ安く購入したい心理が働くのでできる限り安くするための金額交渉を行います。

金額交渉するなら”端数”を狙え

ここで不動産屋としてのアドバイスをすると金額交渉をするなら端数切りをするのが非常に効果的です。

不動産屋も不動産購入申込みの際に金額交渉が入ることが多いのは知っているので、売主に対して、あらかじめ金額交渉が入る旨を伝えています。

僕は売主様に伝える時は必ず「端数」の値引交渉は覚悟しておいてください。と伝えています。

ほかの不動産業者でも聞く話なので、割と効果が見込めます。

買主側の心理

例:2000万円で購入する場合

2050万円から50万円値引きしてもらい、2000万円になった

値引き交渉を受け付けてもらえず2000万円の物件を購入した

このように同じ金額であっても買主側も嬉しさが変わりますし、契約解除されにくくなる効果も見込めます。

という事で端数の値段交渉は受け付けてくれる可能性が高くなります。

条件②:手付金の額

2つ目の条件は手付金の額です。

手付金とは売主様と売買契約を行う時に売主様に支払うお金の事です。

この手付金の位置づけは売買契約した後に「契約解除しませんよ」という意思表示となります。

そのため、極論すると契約解除する予定が無いのであれば安くても問題ありません。

ただし、売主様側からも契約解除される可能性もあります。そのため、手付金が低すぎると危ないのでバランスが重要です。

基本的に不動産購入の時には他にもお金がかかります。

僕が勤務するエリアでは30−50万円ほどの手付金があれば受け付けてもらえる事が多いです。

条件③:瑕疵担保責任【最重要項目】

3つ目の条件は瑕疵担保責任です。

ただ瑕疵担保って何?と疑問になると思うので簡単に説明しておきます。

瑕疵とは
売主と買主がお互いに知り得ない欠陥の事

例:雨漏り・白蟻・給排水管の故障・地中埋設物など

 

瑕疵担保責任とは

所有権移転後に欠陥が発見された際に、売主様が買主様に対して負う責任のこと

例:雨漏りや白蟻が発見された時に、その修繕費用や損害賠償責任を負うこと

この瑕疵担保責任は売主様が一般の方か宅地建物取引業者(不動産屋など)かによって期間が変わります。

  • 一般の方が売主の場合:0−3ヶ月間
  • 宅地建物取引業者の場合:2年以上

瑕疵担保責任とは原則、見えない欠陥なので安心して引き渡してもらうためには絶対に盛り込んでおきたい項目です。

多くの場合は一般の方が売主様なので、3ヶ月間の瑕疵担保責任を負ってもらえるようにしましょう。

非常に重要なので、繰り返します。

瑕疵担保責任は『無し』にしている契約は非常に多いのでトラブルを避けるためにも絶対に条件を入れましょう。

条件④:境界確定【重要項目】

4つ目は境界確定です。この境界確定も非常にトラブルに発展しやすい項目です。

境界確定とは

隣地住人と全て立ち合って売買する不動産の敷地面積を確定させるという事

ただ、文字で伝えてもピンと来ないと思うので、図式を用意しました。

境界図面

このように敷地に接している人全てと以下のやり取りを行なって面積を確定させていきます。

土地家屋調査士
土地家屋調査士
この不動産の境界ポイントはここでいいですか?
隣地所有者
隣地所有者
はい。その位置で問題ありません。
土地家屋調査士
土地家屋調査士
では確定させますので、書類に署名押印をお願いします

そして、隣地所有者全ての方との立ち合いが完了したら境界杭を打ち込みます。

その作業後、確定図面を作成して法務局へ提出して作業完了です。

この境界確定を行うことで所有権移転後、隣地の方が変わっても自分の敷地面積に関するトラブルになりません。

隣地トラブルは実生活にも非常に大きな影響を与えますので、必ず境界確定をしてもらい所有権移転をしましょう。

引渡し前にトラブルが発覚すれば最悪、契約解除することも可能です。

また、東京や大阪など都心だと土地評価が非常に高いので少しの面積が違うだけで固定資産税額が大きく変わります。

瑕疵担保責任と同様に非常に重要な項目となるので、絶対に条件には入れておきましょう。

条件⑤:ローン特約期日

5つ目はローン特約期日です。

これは住宅ローンを組んで不動産を購入する場合に限ります。現金払いの場合は不要です。

ローン特約とは

売買契約後に住宅ローン審査が通らなかった時に契約を白紙解約できる特約

仮審査に通っていれば住宅ローンに落ちる事は珍しいですが、本審査はすべての諸経費が分かっていないと申請ができないので、書類集めに時間を使うことになります。

この万が一に備える期間ですが、一般的に30日〜45日ほどであれば付与できる事が多いです。

住宅ローンを組んで不動産購入をする場合はローン特約期日まで盛り込みましょう。

条件⑥:契約前の地盤調査の実施

6つ目は契約前の地盤調査の実施です。※ただし、土地売買に限る。

地盤調査とは

敷地の地盤に機械を押し込む事で地盤の強度を確認するための調査

この地盤がゆるい・弱かったりすると改良費用がかかります。そのため、事前に地盤調査に入れるなら実施してもらいましょう。

ただし、地盤調査には費用がかかるので、契約に至らないと費用だけ発生してしまうデメリットもあります。

一口メモ

地盤改良費用はハウスメーカー側の予算にあらかじめ組み込まれているケースが多いです。

また、事前に地盤調査に入らないハウスメーカーもあるので、申し込み前にハウスメーカーに聞いてみましょう。

まとめ

ということで今回は買付証明書に絶対入れておきたい6つの条件を解説してきました。

  1. 金額交渉
  2. 手付金の額
  3. 瑕疵担保責任
  4. 境界確定
  5. ローン特約期日
  6. 契約前の地盤調査

これらは不動産を購入する時に非常に重要となり、トラブルの元にもなるので条件として絶対に入れましょう。

ただ、1つ注意してもらいたいことがあります。

不動産とは通常の販売している商品とは違い、一人一人所有者(売主)がいます

その所有者によって売却する条件(早く売りたい・長期的に売りたい・不動産業者が売主)が変わるので、全てが申込通りにならない事もあります。

とは言いつつも、何も条件に書かずに申込みしてしまうと知らないうちに不利な条件の契約になりえます。

まずは申込の段階で買主側の条件を提示して売主に判断してもらうようにしていきましょう。

あなたにとって最高の不動産取引が出来ることを願っています。

ABOUT ME
BIG父ちゃん
16歳から付き合った人と結婚して 現在30歳×5人の息子がいる父ちゃんです。 現在、不動産業者として年収8桁超えています。 本ブログの他に”CTimeのビジネスサイト”と”不動産のマッチングサイト”を運営しています。 ブログ収入が月100万円を超えたら本業の不動産業者として独立します!
こちらの記事もおすすめ
不動産ノウハウ

【ハウスドゥ】ハウスリースバックのデメリット×8!想像以上に厳しい件をシェア

2019年4月26日
BIG父ちゃんの”おつまみブログ”
本日はハウスリースバックのデメリットを全部で8つ解説します。 ただ結論から言うと”選択肢の一つとして”検討する事はしましょう。 …