不動産ノウハウ

【ハウスドゥ】ハウスリースバックのデメリット×8!想像以上に厳しい件をシェア

本日はハウスリースバックのデメリットを全部で8つ解説します。

ただ結論から言うと”選択肢の一つとして”検討する事はしましょう。

ども!
Big父ちゃん(@bigtochan)です。

本日は”不動産屋(宅建・FP2級保有)として登場です。
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今回解説するのはハウスドゥが力を入れて展開している”ハウス・リースバックのデメリットです。

ハウスリースバックにはいくつか商品があります。

ただ買取の査定方法は同じです。そこで私が感じたデメリットを8つ紹介します

  1. 買取金額が低い(もしくは金額が出ない)
  2. 住宅ローンがあると利用できない可能性が高い
  3. 1,000万円未満の買取金額だと”保証金預かり制度”が使えない
  4. 筋交いや屋根などの建築図面が必要になる
  5. 旧耐震基準(昭和56年6月1日より前の建築物)は新耐震基準にリフォームしないと売却できない
  6. 登記費用が通常より高くなる
  7. 買取後の家の修理や修繕は自己負担
  8. 境界確定費用がかかる

8番目の境界確定費用については通常の売買でも発生します。なので大きなデメリットではありませんが、境界確定するには通常1-1ヶ月半ほどかかるので急ぎたい場合はデメリットになります

それでも”年間11,000件”以上の問い合わせがある大規模な売却方法なので話を聞くだけでも価値はあります。売却する選択肢の一つとしてハウスリースバックを利用するのはアリです。

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ハウスリースバックのデメリット8選

それでは実際に僕がハウスリースバックを経験して感じた8つのデメリットを一つ一つ具体的に解説していきます。

買取金額が低い(出ない)

ハウスリースバックとは”ハウスドゥ”が物件を購入して、そのまま所有者が賃貸として住む仕組みの事です。

そのため、通常の売買(一般のお客様に売却する事)よりも査定額が低くなります。まだ低い位だと良いですが、都心部じゃない田舎のエリアだと査定額が出ない(いわゆる0円)時も結構あります。

何故ならハウスドゥは査定をする時に”査定地の近くにある不動産業者”に相場の聞込み調査をしっかりとするからです。

それによって、地元でしか知れない本当の相場や知識を入れる事が出来ます。プラスして前面道路の評価額と並行して査定額を出します。

更に賃貸契約をするので、賃貸後の相場が変わるリスクがあります。そういった最終的な出口までを考えるので、どうしても査定額が低くなります。

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住宅ローンが残っていると売却出来ない?!

前回の内容とつながりますが、ハウスリースバックは”買取金額が低い”です。そのため住宅ローンが残っている場合は

買取査定額<住宅ローンの残債になる場合が多いです。

今の説明だけだとピンと来ないので、分かりやすく例題を出しましょう。

例題
買取査定額 900万円
住宅ローンの残債 1,000万円

900万円-1,000万円=-100万円

買取金額よりも住宅ローンの残債が大きいので、買取金額を受け取っても自腹で100万円手出しをしないといけない。

そうすると手元に現金が残らないので、ハウスリースバックを利用する意味がなくなる

住宅ローンが残っていると必ず一括で完済しなければいけません。ただハウスドゥの買取査定額は低いので買取が出来ない可能性が非常に高くなります。

ただし、ハウスドゥは公式サイトで住宅ローンがあっても対応可能と書いているので査定を出してもらうのも良いでしょう。

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1,000万円未満だと保証金預かり制度が使えない

あまり知られていませんが、ハウスドゥには”保証金預かり制度”があります。

~簡単に保証金預かり制度を説明~
売却したお金をハウスドゥに預けることによって家賃を下げる事が出来る制度です。お金が必要だけど売却費用全額はいらない人であったりを下げたい人にとっては非常に有益な制度です。

ただし保証金預かり制度は買取価格が”1000万円以下”だと使えません

理由は1,000万円以下の買取だと前提として家賃が低いからです。なので保証金を預かって家賃が低くなると賃貸利回り(利益)が合わなくなるので保証金預かり制度は利用できません。

自宅の価値が1,000万円以上あると感じれば十分ハウスリースバックの利用検討する価値はあります。

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筋交いや屋根等の建築図面が必要(現在は中止:平成31年4月25日確認)

※現在、筋交いや屋根の建築図面の確認を一時的に中止しています。理由は建築図面がないケースが多く、買取できる物件が限られてきたからです。

ハウスドゥとしてはどんどん物件を買い取っていきたいので、一時的に条件を緩和しています。

ただし買取物件が増えてくると条件が再開される可能性も高いので、もし筋交いや屋根の建築図面がないのなら今がチャンスです。

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繰り返しになりますが、ハウスリースバックは”自宅を売却した後に賃貸として住む制度”ですが、基本的には

通常の売買契約→賃貸契約になります。

そのため、買取契約を行う前に家の筋交いや屋根などの建築図面を見せる必要があります。

何故なら買取契約後の所有者は”ハウスドゥ”になるからです。ハウスドゥとしては違法建築物を購入するわけにはいかないので、事前に確認を行います。

今説明した筋交いや屋根などの建築図面がないと買取金額を出してくれない事もあるので必ず建築図面の有無を確認しましょう。

建築図面が見つかったら>>>お申し込みはコチラから

耐震診断が必須!旧耐震基準の場合は新耐震基準へ適合させる(現在中止:平成31年4月25日確認)

※現在、耐震診断の実施を一時的に中止しています。

理由は旧耐震基準(昭和56年6月1日より前の物件)の物件が多くて買取出来る物件が限られてきたからです。

ハウスドゥとしてはどんどん物件を買い取っていきたいので一時的に条件を緩和しています。

ただし買取物件が増えてくると条件が再開される可能性も高いので、物件が旧耐震基準(昭和56年6月1日より前)の物件であればハウスリースバックが利用できるチャンスです。

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ハウスリースバックは”買取契約→賃貸契約”の流れです。

そのため買取契約後はハウスドゥが物件を所有するので、買取の前に”耐震診断”を行います。

~耐震診断を簡単に説明~

建築士に依頼して、家の耐震性能を計測します。旧耐震基準(昭和56年6月1日より前)の物件でも現行の新耐震基準に適合している可能性が高いので、その耐震基準の計測をします。

ワンポイントアドバイス
耐震診断の結果、耐震基準をクリアして適合証明書が発行出来ると住宅ローン控除を受ける事が出来ます。ただし購入の時なのでハウスリースバックだと利用できません。

非耐火住宅(木造)なら築20年
耐火住宅(マンション等)なら25年

耐震診断の結果、現行の新耐震基準に適合していないと判明すると買取が出来ません。買取ってもらうには”新耐震基準に合わせたリフォーム工事”を実費でする必要があります。

1でも説明した通り、前提の買取金額が低くなりがちなので、プラスしてリフォーム費用がかかると手元に残る金額が下がり金額が合わなくなる可能性が非常に高いです。

新耐震基準(昭和56年6月1日以降)の物件だとほぼ問題なくクリアできるので、リフォームの心配はなくなります。

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登記費用が通常よりも高い

通常、所有権移転登記において売主は費用がかかりません。
※住所変更や抵当権がある場合は1-2万円ほどかかります。

ただしハウスドゥが買取をする場合は”所有権移転登記に保険”をかけます。理由は積水ハウスで起きた地面師事件です。

所有者が本人じゃない可能性があるので、万が一お金を支払った後に所有権移転が出来ないリスクをなくすために実施しています。

その分費用がかかりますが、売主も一緒に保険が入るので”振込されていない”なんてリスクを解消できるメリットが出ます。

なので、大きなデメリットではないですね。

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買取後の家の修繕は自己負担

繰り返しになりますが、ハウスリースバック買取契約→賃貸契約の流れです。

ただしハウスリースバックは通常の賃貸物件とは大きな違いがあります。

それは所有者がそのまま賃貸に住むことです。

~通常の賃貸~
所有しているアパートの一室を”第三者”に賃貸して住んでもらう
自宅を空き家にして”第三者”に賃貸して住んでもらう

~ハウスリースバックの賃貸~
”所有者”にそのまま賃貸人として住んでもらう

通常の賃貸は基本的に不動産業者を通じて”第三者”に賃貸人として住んでもらいます。ただしハウスリースバックは”所有者”が引越せずにそのまま住むことが一番のメリットです。

このようにハウスリースバックは通常の賃貸とは全く形が違います。

ハウスリースバックをリリースした直後は賃貸契約後の修繕も対応していましたが、そのまま住むので隅々まで家を確認することが出来ません。

更にハウスドゥが修繕対応をしてくれると知ると”事前告知”をせずに賃貸契約後すぐに修理依頼をする人が増えてきました。

そうすると買取した金額では数字が合わなくなってしまうので、現在は買取後の家の修理や修繕は自己負担でする必要があります。

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境界確定費用がかかる

冒頭でも解説しましたが、境界確定は通常の売却をするにあたっても必須です。なのでハウスリースバックに限った事ではありません。

境界確定は売買契約が完了する前に所有者がお隣と協議して境界ポイントを決める事です。境界確定をするメリットは将来的に起こり得る隣地とのトラブルを避けられる事です。

ちなみに境界確定は60坪程度で35-40万円かかります。

隣地との境界杭が全てあれば一円もかかりません。自宅の周りにコンクリート杭やプレート杭が見えるか確認しましょう。

境界杭は全てあるから0円で可能だ>>>お申し込みはコチラから

まとめ

今回はハウスリースバック の”8つのデメリット”をお伝えしました。

  1. 買取金額が低い(もしくは金額が出ない)
  2. 住宅ローンがあると利用できない可能性が高い
  3. 1,000万円未満の買取金額だと”保証金預かり制度”が使えない
  4. 筋交いや屋根などの建築図面が必要になる
  5. 旧耐震基準(昭和56年6月1日より前の建築物)は新耐震基準にリフォームしないと売却できない
  6. 登記費用が通常より高くなる
  7. 買取後の家の修理や修繕は自己負担
  8. 境界確定費用がかかる

ただしその中の2種類は現在、中止しています(平成31年4月26日現在)。

  1. 筋交いや屋根などの建築図面が必要になる
  2. 旧耐震基準(昭和56年6月1日より前の建築物)は新耐震基準にリフォームしないと売却できない

正直、いつ条件が再開されるか分かりません。ただこのデメリットが査定条件で無くなるのはメリットです。

さらにハウスリースバックには今回解説したデメリットを遥かに超えるメリットがあります。>>>ハウスリースバックのメリットが知りたいならこちら

”ハウスリースバックで金額が合わない”となっても、ハウスドゥは通常の査定も出来ます。

一回の査定訪問でハウスリースバックの買取査定と通常の売却査定が出来るのは手間がかからず楽です。

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査定は無料でしてくれますし、ハウスリースバック事業部の専門家が対応してくれます。色々な売出し方や売却の選択肢として一度ハウスドゥが展開するハウスリースバックの話を聞いてみるのはおススメです。

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ABOUT ME
BIG父ちゃん
16歳から付き合った人と結婚して 現在30歳×5人の息子がいる父ちゃんです。 現在、不動産業者として年収8桁超えています。 本ブログの他に”CTimeのビジネスサイト”と”不動産のマッチングサイト”を運営しています。 ブログ収入が月100万円を超えたら本業の不動産業者として独立します!
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