不動産ノウハウ

【不動産査定サイトとは】不動産業者が仕組みと7つのテクニックを大公開

不動産査定サイトってどうなの?

こんな疑問に”実際に不動産査定サイトで査定をしている現役不動産業者”が答えます!

こんな人に見てほしい

  1. 査定サイトを利用して家の売却を考えている
  2. 査定サイトを利用して家の価値を知りたい
  3. 査定サイトを利用して家の相場を知りたい
  4. なぜ査定サイトは無料で利用できるか気になる
  5. 複数の査定サイトに依頼したほうがいいのか迷っている
  6. 査定サイトを利用するメリット・デメリットを知りたい

ども!
Big父ちゃん(@bigtochan)です。

本日は”不動産屋(宅建・FP2級保有)として登場です。
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家(不動産)を持っていたら理由は色々ありますが

売ろうかな
どのくらいの価格がつくのかな?

なんて思うことが出てきます。

ただ自力では相場・金額が分からないので最近は”不動産査定サイトを利用して”査定する人が増えています。

私は実際に査定をしている人間なので、不動産査定サイトの仕組みから査定サイトで上手に売却できる手法を”すべて包み隠さず大公開”します!

~結論はこちら~

  1. 複数の不動産業者の査定を見ることで相場は分かる
  2. 複数の査定サイトで依頼しても”ほぼ”価格差は出ない
  3. 査定サイトで査定しても家の価格は上がらない
  4. 最終的に自分で価格設定できる!※ただし著しく相場を超える価格はNG
  5. 自分にあった不動産業者で決める事が出来るのがメリット
  6. 良い不動産業者に出会いたいなら情報はしっかりと伝えること
  7. 不動産業者がお金を支払っているから無料で利用できる

今回は2つの点から、あえて”ほぼ”と表現しました。

1つ目は”不動産査定サイト”にはそれぞれ不動産業者が登録しています(登録自体は無料)が”不動産査定サイト”によって登録業者が若干違うからです。

更に、不動産業者によって見方が違うのでメリットとデメリットに感じるポイントが若干違います。

異なる視点から物件を査定してくれるのは不動産査定サイトのメリットです。

2つ目は宅建業法(不動産業者の法律)があるからです。

不動産の価格査定において宅建業法で”査定額の算出には必ず根拠を提示しないといけない”ルールがあります。

その根拠として”近隣の過去事例””路線価(前面道路の評価額)”が一般的に使われます。

ただし不動産業者によって違う(といっても同じエリア)過去事例を使います。このように若干の見方や使い方で価格査定に若干の変動が出ます。

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不動産査定サイトの仕組み

まずは世の中でたくさんある”不動産査定サイト”の仕組みをお伝えしますが、非常に簡単です。

売りたい人→”不動産査定サイト”→不動産業者

仕組みはたったこれだけです。ただ仕組みだけ知っても意味がないので、次は査定を行うまでの流れを説明していきます。

  1. 売りたい人がインターネット上にある不動産査定サイトを見る
  2. 所在地・面積・築年数など査定してほしい物件詳細を入力
  3. 入力後、査定依頼を行う
  4. 不動産査定サイトより売りたい人へ受付メールを送信
  5. 同時に不動産業者へ入力済情報を送信
  6. 不動産業者が情報確認後、すぐにアポイント(電話やメール等)
  7. 査定訪問日の設定
  8. 査定書作成(不動産業者)
  9. 査定書提案

登場人物は少ないですが、意外と裏では色々と動きがあります。

ちなみに査定依頼をした多くの人が

簡単に自動で価格が出ると思った

と言いますが、残念ながら価格はすぐに出ません!

なぜ無料で利用できるのか

次は不動産査定サイトが無料で使える理由を解説していきます。

ただこの点は非常に簡単です!

不動産業者が不動産売却サイトにお金を支払っているからです!

実は不動産業者も不動産売却サイトへの登録は無料で出来ます。ただし、査定依頼1件につき1-1.5万円程の料金が発生します。

しかも同じエリアで”複数の不動産業者”が登録しているので1件の反響だけで不動産査定サイトは数万円ほどの利益が出ています。

Big父ちゃん
Big父ちゃん
(ぼろ儲けしやがって…)

こんな心の声は置いて進めますが、不動産業者がお金を支払っているので売りたい人は無料で不動産査定サイトを利用できます、

不動産業者は反響課金で登録しているとお伝えしました。

とりあえず査定依頼してみた
売る予定は全くない

といった依頼をされると料金はかかるが、何も得る事が出来ないので極力避けてもらえると嬉しいです。

もちろん将来的に売却予定の場合もありますし、不動産業者も集客や売却依頼などを受けて利益が発生しているので”win-win”ではあります。

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60秒で査定額は出ません!!

先程さ記述しましたが、不動産査定サイト自身は査定しないので査定後60秒で簡単に金額は出ません!

不動産業者が査定依頼を受けてすぐに査定場所を特定し、現地と役場調査をしていると少なくとも2時間はかかります。

よくある”相場”が知りたいだけなら全部がうまくかみ合えば60秒で相場が出ます。ただし、相場≠家の価格なので相場だけ知っても正直全く意味がありません。

相場を知りたいなら査定サイトはグッド

不動産査定には2種類あります。

  1. 家(土地やマンション含む)の査定
  2. 家(土地・マンション含む)の近隣相場の額

よくある勘違いが先ほども出ましたが”簡単に価格が出ると思った”です。

査定地の”近隣相場”価格であれば過去の事例を見るだけなので一瞬で出ます。ただ、査定サイトを利用して自分の家(土地・マンションを含む)がそんな一瞬で出ると思いますか?

これがゲームカセットや本とかならそらすぐに出るでしょう。

ただ、査定依頼を頼んでるのは”不動産”です。逆に現地も見ないで価格を付けるほうが怖くないですか?以上の理由から価格はすぐに出せません。

ただ、相場を知りたいだけなら不動産査定サイトはいいですね。なぜなら同じエリアに複数の不動産業者が登録しているので複数社の近隣相場を知ることができるからです。

※ただし不動産業者は”過去事例”と”路線価”で相場を出すので大きくずれることは可能性として低いです。

不動産業者は”売却理由”に興味なし

はい!ここも正直に言います。よく売却理由を濁す人がいますが、正直不動産業者は興味ありません(すばっといきすぎ)

売却理由が”事件”や”事故”であれば告知義務があるので必ず教えてもらわないといけないですが”離婚”や”住宅ローンの支払が困難”などは不動産屋に勤めていたら当たり前に出てきます。

査定依頼をする本人にすれば非常に重要なことでしょうが、売却したいなら素直に不動産業者に言ったほうがいいですよ。

そのほうが不動産業者としても親身になりやすいですし、売却する対策も取りやすいです【任意売却や遺産分割協議、裁判所に提出する査定書など】

本気査定依頼なら自分の情報はしっかりと伝える

先程とつながりますが、不動産業者はそこまで本人様の事情を知りたいと思っていません。

ただ、全く情報を教えてもらえずに

とりあえず査定書ください
まだ売る気じゃないんで

とか言われると最低限の処理で終わることもあります。本気で売却を考えているなら”売却理由”や”今後のスケジュール”など自分の情報を惜しまずに出しましょう。

そうすると不動産業者もより親身になって一番良い売却方法を考えてくれます。不動産の事は不動産業者が一番知っているので”上手に不動産業者を利用”してください。

住宅ローンが残っているなら価格査定はほぼ意味なし

だいぶ残酷ですが、事実です!!!ただ注意しておくべき内容は次にあります。

相場よりも高い住宅ローンがあると無意味です!

~例題~

  1. 査定額が2,000万円の中古戸建て
  2. 住宅ローンの残債は2,500万円
  3. 現在、現金の持ち合わせなし

この場合、相場が2,000万円だったとしても住宅ローンが2,500万円残っているので2,000万円では売れません。

2,000万円-2,500万円=-500万円

銀行は住宅ローンを一括で返済するなら所有権移転(新しい買主の名義へ移す事)を認めてくれます。今回のケースだと2,000万円の売却価格にプラスして”500万円の現金”を追加で支払えば問題なく売却出来ます。

ただし現金の持ち合わせはありません。

-500万円+0円=-500万円

そうなると今回は2,500万円+300万円+100万円=2,900万円程で売りに出さないといけなくなります。

~内訳~

  1. 2,500万円:住宅ローンの残債
  2. 300万円:仲介手数料などの諸経費+引越代など
  3. 100万円:値引き交渉用の上乗せ金額

ただし、前提として相場が2,000万円のエリアに2,500万円の物件を売りに出しても売れないです。

このように住宅ローンの残債が相場価格を超えていると”査定しても無意味”です。

自分で金額を決めることができる

これは”住宅ローン完済済み”もしくは”住宅ローンが相場よりも下回っている”方が対象です。

住宅ローンが残っていない場合は相続物件が多いです。相続の場合だと団体信用生命保険を利用して住宅ローンが免除になっていることが多いからです。もちろん純粋に完済したケースもあります。

このような場合は銀行などは関係しないので”自分の売りたい価格”で売却が可能です。

査定サイトを利用して相場を知ることができるので、あとは自分の売りたい値段を不動産業者に相談したら大体は希望通りに売り出してくれます。

不動産屋は査定力より販売力で決める

先程にも書きましたが、不動産業者は価格査定をする時には”過去事例”と”路線価”を利用して価格の根拠を示す必要があります。

なので、多くの場合は査定書の価格に変わりがありません。

最終的に売り出しを考えているなら、査定額が高い不動産業者で出しても意味がないです。理由は先程にもありましたが、自分で価格の調整ができるからです。

もちろん相場が2,000万円のところを2500万円で売っても住宅ローンが残っているパターンと一緒なのでおススメしません。ある程度の価格でとどめておきましょう。

それよりも最終的な目標は”物件を売ること”なので、販売力がある不動産業者を選ぶことを強くお勧めします。

  1. 複数のポータルサイトに登録している(SUUMO・アットホームなど)
  2. 創業年数が長い地元の不動産業者
  3. 大手不動産業者
  4. 宣伝広告費をかけてくれる不動産業者

自分と合う担当者を選ぶのが吉

不動産業者を選ぶことも大事ですが、売ってくれる不動産業者の担当者はもっと重要です。理由は不動産取引は重要で多くのやり取りを行うからです。

  1. 売却の状況報告申し込みの受付
  2. 連絡契約日時の調整契約内容の確認
  3. 必要な書類の手配引き渡し日の調整

不動産は非常に大きな金額になります。また、売却した後も”譲渡所得税”や”確定申告”なども必要になるので、不動産業者の担当者との相性も絶対に必要です。

まとめ

今日は不動産を売却擦る時に利用する査定サイトについて解説しました。査定サイトの仕組み以外の内容は通常の売却査定でも応用できる内容です。ぜひ売却を考えているなら参考にしてください。

すぐに査定したい気持ちになってるのなら、下に不動産査定サイトをリンクを貼っているのですぐに査定することができます。気持ちよくお取引ができる不動産業者を査定サイトから見極めましょう。

不動産査定サイトはこちら

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ABOUT ME
BIG父ちゃん
16歳から付き合った人と結婚して 現在30歳×5人の息子がいる父ちゃんです。 現在、不動産業者として年収8桁超えています。 本ブログの他に”CTimeのビジネスサイト”と”不動産のマッチングサイト”を運営しています。 ブログ収入が月100万円を超えたら本業の不動産業者として独立します!
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